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■현재 집값 거품시기의 3분의 1로 추락

일본은 이미 ‘빈집 대국’이다. 일본 전역의 빈집 수는 2013년 820만채를 넘어섰다. 전체 주택의 13.5%, 7채 가운데 1채가 빈집이고, 연간 약 20만채씩 늘어나고 있다. 지방은 훨씬 심각하다. 빈집 비율이 14.8%에 달하는 이시카와(石川)현 가가(加賀)시. JR전철역에서 10분 거리의 주택가가 빈집투성이여서 골목길 1㎞ 구간을 걷는 동안 10채가 넘는 빈집이 목격됐다.

고도성장기였던 1960~1970년대 일본에서는 ‘마이홈’ 열풍이 거세게 불었다. 소득과 부동산 가격이 동시에 오르면서 일본인들은 앞다퉈 빚을 내 집을 장만했다. 1970년대 일본판 국토균형개발정책인 ‘일본열도개조론’은 토지 투기를 불러일으켜 땅값 폭등을 유발하기도 했다. 1983년부터 1991년까지 부동산 가격은 3.5배 급등했다.

하지만 1990년대 초 부동산·주식 거품이 붕괴되면서 주택가격은 속락했다. 이어 1990년대 중반 핵심인구층인 생산가능인구(15~64세)가 줄어들기 시작하면서 부동산 가격은 회복불능 상태에 빠졌다. 현재 부동산 시세는 거품이 꺼지기 직전의 35% 수준에 불과하다. 거품시기 돈을 빌려 집을 장만했다가 빚을 갚지 못하고 자살하는 이나 노숙자가 속출했다.



              일본 이시카와현 가가시 주택가에 있는 빈집 들이 관리가 되지 않아 곳곳이 부식돼 있다. 이시카와, 군마(일본) 


■묘지보다 싼 집도 등장

2012년 집권한 아베 정권의 경기부양책과 2020년 도쿄올림픽 유치의 영향으로 도쿄 도심 등의 부동산 가격이 뛰었고 전국 평균으로도 지가가 올랐다. 하지만 인구가 줄어드는 지역은 집값이 제자리걸음을 할 뿐 아니라 매기도 없다. 도쿄에서 비교적 가깝고 온천과 스키 휴양지로 유명한 니가타(新潟)현 유자와(湯澤)의 리조트 아파트는 수천만엔(수억원) 하던 가격이 최근 10만엔(100만원)까지 폭락했지만 고정자산세와 관리비 부담에 거래가 끊긴 상태다. 


부동산 전문가 쇼지 다마오(庄司玉緖)는 “고령화 속에 빈집이 늘어나면서 택지가격이 묘지가격보다 싼 지역도 생겨났다”고 말했다. 노무라종합연구소는 일본의 빈집이 2033년에는 전체의 30.5%(2147만채), 2040년에는 43%에 달할 것으로 내다봤다. 일본 전역의 주택 절반이 빈집이 된다는 뜻이다. 인구감소 추세가 지속되는 한 일본 전역이 ‘고스트타운’으로 변모하는 디스토피아가 펼쳐지게 된다







■‘2019년 재폭락’ 괴담도

일본 부동산 업계에서는 ‘2019년 집값폭락 괴담’이 돌고 있다. 일본의 가구수는 2019년 5307만 가구로 정점을 찍은 뒤 감소하기 시작한다. 그간 인구가 줄었어도 1인 가구 증가로 늘어나던 전체 가구수가 줄어들기 시작하면서 주택수요도 급감할 것이라는 전망이다. ‘아베노믹스’가 만들어낸 부동산 거품이 2020년 올림픽 개최 이후 꺼지면서 1990년대를 방불케 하는 폭락세가 재현될 거라는 비관론도 나온다. ‘올림픽 이전에 팔고 나가야 하는지’ 걱정하는 이들도 늘어났다.


이 모두가 인구감소에 따른 리스크임은 부정할 수 없다. 닛세이기초연구소 마쓰무라 도루(松村徹) 부동산연구부장은 경향신문과의 인터뷰에서 “부동산 가격의 기술적인 등락은 있지만 인구감소라는 구조적 변화가 근저에 깔려 있는 한 부동산 가격의 하락은 불가피하다”고 말했다.